Bu makalemizde Kat Mülkiyeti Kanununda ortak kullanım alanları ve ortak giderleri kanun maddeleri ile kısaca açıklayamaya çalışacağız.
Öncelikle Kat Mülkiyetini tanımlamak gerekirse tamamlanmış bir yapının kat, daire gibi başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o gayrimenkulün maliki veya ortakları tarafından bağımsız olarak mülkiyet hakkı kurulabilir.
Kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak olan binanın bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından kat irtifakı kurulabilir.
A) Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
I – Genel kural
Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir
Kat mülkiyeti kanununda geçen deyimler ise ikinci maddede şöyle tanımlanmıştır.
II – Tarifler
Madde 2 – Bu Kanuna göre:
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Kat mülkiyetinin nasıl kurulacağı bu maddenin ikinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Eğer arsa payları orantılı olarak tahsis edilmediği takdirde tarafların yeniden düzenleme için mahkemeye başvuracağı açıktır.
Dördüncü başlıkta ise apartmanlarda ortak yerler açıkça şu şekilde belirtilmiştir;
IV – Ortak yerler
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Apartman ortak kullanım alanları için yapılacak bakım ve onarım giderleri için her kat maliki arsa payı oranınca sorumludur. Dolayısıyla bu giderlere taraflar arsa payı oranınca katılmak zorundadır.
Ayrıca belirtmek gerekirse Apartman Yönetimi Yönetmeliği bazı giderleri lüks olarak tanımlamıştır ve dolayısıyla kişi bu lüks giderlere katılmak zorunda olmayacaktır. Yapılması masraflı ve lüks giderler madde 43’te şu şekilde tanımlanmıştır;
II – Çok Masraflı ve Lüks Olanlar
Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Zira kişi lüks giderlere katlanmakta olmadığı gibi kullanmak isteyeceği takdirde arsa payı oranınca katılırsa yapılmış olan lüks giderden her zaman yararlanabilecektir. Ayrıca son olarak belirtmek gerekirse Yargıtay da “Tüm apartman sakinleri zorunlu onarım giderlerini ödemekle mükelleftir” şeklinde kararlara imza atmıştır.
Ortak Giderlere Katılma
Madde 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Ortak giderlere katılma konusunu özetlemek gerekirse KMK 72 maddesi gereğince toplu yapılarda belli bir yapının ya da yapının sadece birkaçının kat maliklerinin ortak kullanım yerlerine ilişkin ortak giderler o yapılardaki kat malikleri tarafından karşılanır.
Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım yerlerine ilişkin ortak giderler de bütün kat malikleri tarafından karşılanmak zorundadır. Kat malikler toplu yapının kapsamındaki ortak yerlerindeki haklarından vazgeçmek veya bu yerlerden faydalanmaya gerek olmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ödemekten kaçınamazlar.
Son olarak blok kat maliklerinin toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları İİK 68 maddesindeki belgelerden sayılır.