Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan ev, ağaç, kulübe veya depo gibi varlıkları tanımlamak için kullanılır. Kişinin kendisine ait olan muhdesat başka birinin arazisinde olabileceği gibi elbirliği ya da paylı mülkiyet halinde bulunan taşınmazın üzerinde de bulunabilir. Kural olarak taşınmazın üzerinde bulunan muhdesat taşınmaz maliki veya maliklerine aittir. Ancak bunun aksi açılacak muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile ispatlanabilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davası yargılaması ve kamulaştırma işlemi sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerine karşı açılan bir gayrimenkul davası türüdür.
Muhdesatın aidiyeti davası açmak için öncelikle hukuki yararın bulunması gerekmektedir. Örneğin ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın üzerinde bulunan ev, ağaç, baraka, kulübe gibi varlıkların kime ait olacağı konusunda bir uyuşmazlık meydana geldiğinde muhdesatın aidiyeti davası için hukuki yarar oluşmuş olacaktır. Defaatle belirtmekte fayda var ki gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde hukuki yarar bulunmadığı için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.
Ortaklığın giderilmesi davasında ise taşınmazda bulunan bina, ağaç, kulübe gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyet hakkı hususunda bir anlaşmazlık varsa öncelikle bu uyuşmazlığın çözümü için işte bu makalede açıkladığımız muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davasının açılması gerekir.
Yukarıda sözü edilen muhdesatın aidiyeti davasında, arazi üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden kişi tarafından arazinin tapu kaydındaki maliklerinin tamamına karşı açılması gerekmektedir. Muhdesatın yani arazi üzerindeki eklentinin davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden taşınmaz maliklerine karşı dava açılmasına gerek yoktur.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına bakmaya görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında yetkili mahkeme ise, muhdesatın bulunduğu yerdeki mahkemedir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nispi harca tabidir. Davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına düşen bölümünün değeri kadar nispi harç ödemelidir.
Taşınmaz üzerinde taşınmazın malikinden başkasına veya paydaşlarından birine ait muhdesat varsa malın sahibi, cinsi, iktisap sebebi ve ihdas tarihi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Muhdesat sahibi tapu dairesinden tescil belgesi ile kendi hakkını terkin ettirebilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti için Yargıtay şu şekilde bir yol izlemektedir;
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/1502 Esas 2020/654 Karar 21.01.2020 Tarihli Kararı
“(…) Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır. (…)”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/2474 Esas 2025/833 Karar 17.02.2025 Tarihli Kararı
(…) Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan bu ilke ve esaslara göre, kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.
Tespit davası, kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak da bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Bilindiği üzere, tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (6100 s.lı HMK 106/2 m) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. (…)
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında profesyonel bir hizmet ile kısa sürede, etkin ve doğru sonuca ulaşılabilmesi için bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmek olumlu sonuçlar doğurur ve hak kaybını en aza indirecektir.