Taşınmaz mülkiyetinin konusunu üç şey oluşturur;
1. Araziler,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur. İstisna olarak tescilsiz kazanımlar da mevcuttur. Bunlar; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebinin bulunması gerekir. Tescille kazanım, çoğunlukla hukuki işlemle gerçekleşir. Nitekim bu hukuki işlem genelde taşınmaz satış sözleşmesi sonucu mülkiyetin devridir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde Tapu Müdürlüğünde resmi şekilde yapılmak zorundadır.
Bazı durumlarda taşınmaz mülkiyetinin devri sağlıklı bir şekilde gerçekleşmez ve bunun sonucunda birtakım uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. İşte tescil işleminin geçerli olmadığı hukuka aykırı olan bu duruma yolsuz tescil adı verilir.
Kanuni tanımıyla yolsuz tescil;
“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. (TMK madde 1024/f.2)”
Yolsuz tescil durumu, tapuda görünen hak sahipliği ile gerçek hak sahipliği arasında bir uyumsuzluk yaratmaktadır. Bu uyumsuzluk uyuşmazlıklara sebep olmaktadır. İşte bu sebeple “tapu kütüğünün düzeltilmesi davası” ya da yaygın adıyla bilinen “tapu iptal ve tescil davasının” açılması gerekmektedir.
Yolsuz tescil birçok sebepten ortaya çıkabilir. Bu sebepler sınırlı sayıda değildir. Uygulamada en çok tapu iptali ve tescil davasına konu yolsuz tescil sebeplerini söylemek gerekirse;
- Muris Muvazaasına sebebiyle açılan Tapu İptal ve Tescil davası
- Aile konutu sebebiyle açılan Tapu İptal ve Tescil davası
- Ehliyetsizlik sebebine dayalı açılan Tapu İptal ve Tescil davası
- Sahte Vekaletname sebebiyle açılan Tapu İptal ve Tescil davası
- Vekalet görevinin hukuka aykırı kullanılması sebebiyle açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
- Önalım hakkına dayalı açılan Tapu İptal ve Tescili
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle Tapu iptal ve tescil davası
- Olağan ve olağanüstü zamanaşımına dayanarak açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Şeklinde bir örnekleme ile sayım yapılabilir.
Yolsuz tescil sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişi şekli olarak hak sahibi görünen kişiye karşı bu davayı açabilir. Örneğin mirasçılardan mal kaçırmak isteyen miras bırakan, sağlığında mirasçılardan biri lehine muvazaalı kazandırma yaptığı takdirde, muvazaa nedeniyle hakkı zedelenen mirasçı bu davada davacı konumundadır. Muvazaa nedeniyle lehine kazandırma yapılan mirasçı ise davalı konumundadır. Yasaya göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir. Bu sebeple taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve kesin yetkili mahkemedir. Tapu iptal ve tescil davalarında, bu davayı açmak için niteliği gereği zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur. Yolsuz tescil durumunda hiçbir süreye bağlı olmadan bu davanın açılabilmesi mümkündür.
Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Muvazaa kelime anlamı itibariyle “danışık, danışıklılık” demektir. Muris muvazaası ise mirasçılarının miras hakkını ortadan kaldırmak amacıyla miras bırakan tarafından yapılan hileli ve danışıklı işlemlerdir. Miras bırakan aslında bağışlamak istediği malını mirasçılarından gizleyip onlardan kaçırmak amacıyla taşınmazını tapuda satış sözleşmesi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi göstererek devretmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesi Tapu Müdürlüğünde resmi şekilde yapılmak zorundadır. Hukuka uygun bir devir için geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebi bulunmalıdır.
Danışıklı bir şekilde yapılan taşınmaz devrinde görünürdeki işlem satış işlemidir. Bu işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Gizli işlem olan bağışlama ise tapuda şekle aykırı bir şekilde yapıldığı için geçersizdir. Keza taşınmazların devrine ilişkin yapılan sözleşmelerin geçerli olması tapuda resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.
Yukarıda anlatıldığı üzere miras bırakanın hileli taşınmaz devirleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Bu davayı saklı paylı olsun olmasın miras hakkına zarar gelmiş tüm mirasçılar açabilir. Ayrıca muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davası tenkis davasıyla birlikte veya ayrıca açılabilir. Uygulamada bu iki dava terditli olarak da açılabilmektedir.
Mirasçıların muris muvazaası nedeniyle açtıkları tapu iptal ve tescil davasında dava açan mirasçılar muvazaanın ispatını yapmakla mükelleftir. Murisin, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla hareket edip etmediğinin tespiti gerekmektedir. Miras bırakanın mal kaçırma kastının varlığı her somut olayda hakim tarafından değerlendirilecektir.
KONU HAKKINDA YARGITAY KARARLARI
Yargıtay kararlarında, miras bırakanın mal kaçırma gibi bir kastının olup olmadığının varlığının tespiti için şu ölçütler kullanılmaktadır;
- Ülkemizin ve özellikle o bölgenin gelenek ve görenekleri, teamülleri
- Toplumsal eğilimler
- Olayların hayatın olağan akışına uygun olup olmadığı
- Taşınmazı devralanın alım gücü
- Miras bırakanın taşınmazın devrini yapmakta haklı ve makul bir nedeninin olup olmadığı
- Taşınmazın tapuda gösterilen değeri ile sözleşme tarihindeki rayiç bedel farkı
- Miras bırakanın mirasçılar veya varsa üçüncü kişilerle olan sosyal ilişkileri
- Miras bırakan ölmeden kısa bir süre önce ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapıp yapmadığı
- Miras bırakanın amacının mal paylaşımı mı yoksa mal kaçırmak mı olduğunun tespiti için bilirkişi raporları
gibi birtakım ölçütler Yargıtay kararlarında sıkça karşılaşılmaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/15118 Esas 2020/622 Karar 05.02.2020 tarihli ilamında yukarıda açıklanan hususları önemle belirtmiştir.
“(…) Bilindiği üzere, uygulamada ve öğretide “muris muvazaası” olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nisbi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.
Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 01.04.1974 tarihli 1/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237., (Borçlar Kanunu’nun (BK) 213.) ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.
Hemen belirtmek gerekir ki; bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ile durumun aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun için de ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alım gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır
Ayrıca, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 190. maddesiyle TMK’nun 6. maddesi uyarınca herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Bir başka ifade ile temlikin mirasçılardan mal kaçırma amaçlı olduğunu ispat külfeti davacı tarafa aittir (…)’’
Yargıtayın bu gibi başkaca ölçütleri belirleyen kararları da mevcuttur. Bu konuda hak kaybına uğramamak adına alanında uzman kişiler ile çalışmakta fayda bulunmaktadır.